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房子出租需要代理人吗?

    代理人,《现代汉语词典》解释为:受当事人委托,代表他进行某种活动(如贸易、诉讼、纳税、签订合同)的人。在许多人印象中,只有在办理如上所列举的贸易、诉讼、纳税、签订合同等重要活动时,才需要请个代理人。现在,难道房子出租也需要请代理人吗?
    高档物业急需出租代理人
    京城知名置业专家舒可心先生向记者介绍,现在有许多在高档物业的租金很高,但是相应给租客的服务却不够。这样容易造成租客的流失,影响房东的收益。造成这种局面的原因主要是以下三方面,一是大部分投资置业的小业主不仅没有出租经验,更没有时间和精力来打理出租前后的琐事;二是源于北京城区面积大,小业主的居所一般离出租的房屋较远,往返一趟的成本较高;三是北京整个物业管理和社会服务水平不高,甚至无法满足高端客户的某些普通或简单一般的需求。之所以萌生成立“社区房产出租代理机构”的念头,就是想在房东和租户之间架起一座桥梁,尽量减少出租过程中房东和租户的矛盾。
    出租代理的三大服务内容
    社区房产出租代理机构,集房屋装修装饰顾问、空房看管、租后代管于一身,简单地说,它就相当于房东的委托代理人。这个组织主要提供三种服务:
    一是租前咨询服务,例如家具的颜色和款式、装修的风格、家电的品牌和型号等等。
    二是装修完工后到空房出租前的看管,例如在此期间有人看房时负责开门、介绍房屋内的基本情况等等。以减轻房东带人看房的奔波之苦和耗费的财力和精力;
    三是租客入住之后的代管,这是这个机构最主要的工作,也是最费时费力的工作,包括收租金、监督小修小换、查看房屋使用情况、租客搬进前后的清洁、重要节日纪念日代定礼品等等租客与房东之间的琐事,协调租客与房东的关系。通过整个租赁周期(一般为一年)内代理房东对租客的精心呵护,使得租客一旦有可能则必定续租,从而房东减少了房屋空置期和再找租客的佣金。
    前两项服务都不收费,只有在房屋出租后每月按租金收取一定的费用(如300到500元),也可以按照房东与租客合同中特定的服务委托项目收取的委托代管费。
    出租代理不是房屋银行也不同于物业入室服务
    跟房屋银行相比,它的服务范围要小得多,仅限于一个社区内,而且不保证房屋的出租率。打个不一定很恰当的比方:如果把房屋银行比作大百货公司,社区房产出租代理机构就像个专卖店。
    跟某些物业公司提供的“小管家”入室服务的区别在于它是房东的代言人,代表房东的利益,而且只对租客提供服务,服务内容比物业公司提供的入室服务要全,只要租客需要的,社会上能找到的,什么都可以提供。简单说就是:租客要的,房东或者租客同意出钱的,社会上能找到或者代理人自己就能做的,代理人受委托代为安排和监督。
    信息管理难住出租代理的出台
舒可心告诉记者,根据他近几年来投资置业的经验,加上接触了不少投身房屋出租的“有钱无闲族”,2001年初就有成立一个社区房产出租代理机构的想法,一直搁置的主要原因就是卡在没有配套的信息管理软件上。代管三五套房子,各种情况也许凭脑子就能记住,当代管三五十套甚至一二百套房子时,没有一套信息管理软件系统肯定就会很容易顾此失彼,手忙脚乱,而导致向房东、租客的承诺不能兑现。这套软件不仅要包含出租屋档案、房东档案、租客档案、相关企业社会服务机构(如搬家和保姆等)档案,而且要有帐务系统、库存管理系统等。还需要有一定的智能化设计,如各种事情的提醒服务等,当然,还要易于操作也是必须具备的条件。
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