楼市怎么走
文/本刊记者 黄罗维
近期，“国五条”的地方版细则相继出台，市场又开始进入新一轮的博弈期。对此，购房者就要根据自身的情况去制订相适应的应对策略，从而有效地降低购房成本，实现自己的居住梦想。
地方细则低调出台
千呼万唤始出来！在人们焦急的等待中，3月末，新“国五条”的地方版细则出台了，包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、厦门、大连、合肥、济南、贵阳、南宁、南京、武汉、昆明、石家庄、青岛等城市陆续对外公布了楼市调控细则或房价控制目标，许多人悬在半空中的心终于暂时得到了平复。
自去年6月以来，中国的房地产市场整体出现了快速上涨的迹象，特别是在一些一、二线城市，其火热的气氛更是令人担忧，市场关于房价“脱缰”的议论也不绝于耳。在此背景下，今年2月20日和3月1日，国务院相继出台房地产调控新“国五条”及其细则。根据相关要求，3月底之前，各地方版的细化政策必须陆续落地，以进一步为原则文件提供可操作性。
然而即使在这样的情况下，房价并没有能停止上涨的步伐。4月1日，中国指数研究院发布了《2013年3月中国房地产指数系统百城价格指数报告》。报告显示，3月全国100个城市（新建）住宅平均价格为9998元/平方米，环比2月上涨1.06% ，自2012年6月连续第10个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.23个百分点。其中84个城市环比上涨，只有16个城市环比下跌。
对此，21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，在不确定的政策预期下，3月楼市成交上演了一出政策落地前“最后的疯狂”。以3月末地方细则落实为节点，楼市成交呈现越近越高的趋势，这也在客观上表明市场需求急于规避新政的潜在意愿。无论如何，房价上涨步步紧逼！由此近一段时间以来，各个地方版的细则也被许多购房者寄予厚望，成了时下房地产市场最大的看点。
市场暂时陷入观望
一系列的实施细则出台，楼市的反应究竟如何呢？据了解，在一些尚未确定细则执行时间的城市中，又出现了一波汹涌“挤末班车”的高潮，让人叹为观止。似乎每次政策出台都逃不出这样的怪圈。不过从总体来看，政策出台后许多购房者的心态终于再次陷入了观望。
链家地产市场研究部张旭认为，从北京细则落地后的市场反应来看，细则出台后新增客户量明显减少。由于未来市场走势及预期都并不明朗，买卖双方都在不同程度上进入观望期。一些准购房人对低税房或免税房的关注度明显提高。与此同时，业主方面也出现了观望的心态，其表现为：一是目前价格并未出现回落，挂牌价格继续保持之前的水平；二是也存在业主暂停出售以观后市的情况。
而在上海，相关执行细则出台后，二手房市场相比此前出现了明显的回落。据德佑地产100家门店统计数据来看，近期带看量回落一半以上，而成交量也有明显的下降，其幅度虽未如带看量跌幅那么大，但也达到了30%左右。而据21世纪不动产上海区域市场研究部对旗下门店的抽样统计显示，沪版“国五条”相关细则发布后，引起了市场各方关注，但因细则出台时间尚短及尚未在各交易中心正式执行，故目前暂未对整体市场构成太大影响。此外，来自中原地产的信息则显示，近期新增挂牌量比沪版细则出台前下滑两成，已有挂牌中撤牌现象占到三成左右，来客量明显减少三成左右。上海中原地产研究咨询部从上海中原多家门店调研了解到，沪版细则出台后免税房成为市场“香饽饽”，价格坚挺甚至有跳价行为，非免税房源则出现小幅议价空间。部分中高端交易买卖双方自动解约，互不追究责任。
观望！经历了此前的火爆，在政策的作用下，楼市新一轮的观望期又悄然而至。而这也预示着新的博弈又将展开，由此也再次牵动了许多购房者的心。
各地细则侧重点不一
历史的经验已经表明，市场的观望是为了更好地辨明后市的方向，那么归根到底，这次地方版细则的力度究竟如何呢？通过对各地细则的仔细梳理，我们发现这些细则总体上并不激进，没有超出市场的预期。不过由于各地市场的状况存在差别，所以其细则的侧重点也有所不同。对于这一点，在接下来文章中我们还将进行详细的分析。
对此，中原地产分析认为，综观各地的细则，基本承接了国务院“国五条”的内容，并无超出预期。除北京、上海以外，各地公布的2013年度房价控制目标均为人均可支配收入实际增幅。与此同时，二手房交易差额20%的个税都将严格征收，满5年唯一住房仍可免征。继续严禁第三套房贷，二套房贷可适时调整首付比例与贷款利率。此外，各地公布的2013年度房价控制目标与2011年相比总体上更为严厉。2011年度普遍采用的标准是房价涨幅低于城市GDP和城镇居民人均可支配收入增速，而2013年度采用的口径是城镇居民人均可支配收入的实际增幅，即名义增幅减去CPI，实则提高了目标。此外，较为引人注目的是北京限购再度升级。细则规定，自3月31日起，北京户籍成年单身人士未拥有住房的，限购一套住房；对已拥有一套及以上住房的，暂停购房。而在信贷方面，细则规定继续禁发第三套购房贷款，严格执行第二套购房信贷政策，北京则进一步提出将根据房价目标提高二套房首付比例。
这些细则的出台也是一石激起千层浪。较为主流的一种观点是，这些细则更多地是对“国五条”的一种呼应，在具体可操作的层面还嫌不足。对此，上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，多个地方版细则如约而至，除北京在执行日期上有明确规定外，其他城市在细则执行上看似都留有很大余地。细则也有专家认为，多地的细则不细、可操作性不强等问题突出，行政手段进一步强化的迹象明显，地方版“国五条”有待进一步具体化。
从这一点来说，这次细则的推出绝非是政策面的“终极版”。可以肯定的是，目前针对楼市的行政化干预正在逐级加强，这是未来政策面的一个总体趋势，一些类似“限涨令”措施的出现，正在对市场产生进一步的深层次影响。
