商品房认购书有无法律效力？
上个月，我在距我单位不远的一个新开发的小区内看中一套三居室住房，想和我家人商量一下再做决定也就不想当场签定合同。售楼处的人好象猜出了我的心思，便说，暂时不签订正式合同无所谓，可以先签订一份认购书，将具体的房号和楼层先确定下来，以免被别人占了自己理想的套房而后悔。我觉得可以，就和对方签了一份商品房认购书，按要求付了１０００元订金，并约定双方在15日内协商签订正式合同。认购书签订后的第四天，我又在其他小区看中了更理想的房型，就不想购买此房。我到售楼处要求退还订金，开发商以拒绝签订正式合同就是违约为由，拒绝退还订金。请问，商品房认购书有无法律效力？（李明起）
李明起同志：商品房认购书有无法律效力问题，要视具体情况而定。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，认购书在一定条件下具有法律效力。该《解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将订金返还买受人。”即在一般情况下，认购书虽不是商品房买卖合同，但它具有法律效力。该《解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”这就是说，具备了商品房买卖合同主要内容的认购书与商品房买卖合同具有同等的法律效力。总之，认购书是否具备法律效力，不仅要看其具体内容，而且也要看开发商是否取得了《商品房销售许可证》，不能一概而论。
从你来信所谈的情况看，由于你现开发商在签订商品房认购书时已经交了１０００元“订金”，这具有担保的性质，因此在你因自身原因不想签订正式买卖合同的情况下，开发商不退还订金是符合上述《解释》和《担保法》的有关规定的。这里要说明的是，在订立涉及诚意金、订金或定金的条款时一定要小心。因为诚意金与订金或定金是有区别的。当买家不想购房时，诚意金一般可以退还，而订金与定金的退还则有一定难度，除非双方有特别约定。当然，如果开发商违约，就应当双倍返还订金或定金。 （河南省开封市南关区人民法院 汪来超）（编辑：离地七寸)