开发商免于履行交房通知义务的格式条款无效
李某向房产公司购买商品房一套,合同约定房产公司应当于2018年5月20日前通知李某办理房屋交接手续。在合同约定的交房日到期后,房产公司迟迟未能通知李某接收房屋,买房人李某遂诉至,要求房产公司交付房屋,承担延期交房的违约责任。房产公司认为,根据双方合同的补充条款约定,交房期限届满,买房人仍未收到书面收房通知的,应自行索取,房产公司认为可以不履行交房的通知义务。经审理后认为,该商品房买卖合同的补充条款,属于免除了卖方及开发商通知买房收房的义务的格式条款,属于减免出卖方责任,加重买受方责任,因此该条款应认定为无效。据此,开发商仍应向购房人承担交房的违约责任。
20.房屋买卖双方为逃收而签订“阴阳合同”,并以价格虚低的“阳合同”办理产权过户,损害了利益,办公楼买卖律师咨询,相应价格条款应认定为无效。“阳合同”的其他条款如不违反法律规定的,继续有效;继续有效的条款与“阴合同”对应条款不同的,应认定为对“阴合同”相关内容的变更。((2012)海民初字第2192号)
21.因受到房产新政和违约行为共同作用,致使房屋买卖合同无法履行,双方当事人均有权解除合同。当事人存在违约行为,仍应当承担违约责任。人院在审理此类案件时,还需考虑房产新政等因素,基于公平原则认定违约金数额。((2011)浙甬民二终字第692号)
26.房屋买卖双方已办完过户手续,双方还能解除合同吗?
《合同法》第九十三条规定:“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人有权解除合同。”
由此可见,办公楼买卖律师代理费,只要当事人双方协商一致,或者合同约定的解除合同的条件成就,是可以解除合同的,即使房屋已经过户。
27.房屋买卖合同签订后,一方以未办理房屋产权变更登记为由主张合同无效,能否成立?
《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”
由此可见,对房屋买卖双方当事人来说,双方只要签订了合同,是否到登记机关办理登记,不影响合同效力。除非当事人在合同中约定合同生效的时间或其他条款,办公楼买卖违约怎么办,否则,河北区办公楼买卖,自合同成立时生效。所以,不能因未办理变更登记,主张合同无效。
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