楼市拐点？
除了货币紧缩与房地产调控的叠加效应，美元升值亦可能是因素之一
艾经纬
10月底的一个下午，当一辆豪华大巴慢慢驶近上海青浦区的一个别墅区门口，原本三三两两闲聊的一群房产中介呼啦一下子涌过来，手里举着牌子，还有人忙不迭地从景观树后跑过来。
这不过是房价下跌中的一线城市的房地产市场的一个缩影，虽然牌子上的标价依然是上百万甚至千万，但是架势并不比卖白菜酷多少。
房价下跌路线图
尽管今年3月就有一些地产商开始打折销售，但这轮降价潮蔓延得从8月的北京通州算起。
北京中原市场研究部数据显示，通州目前在售住宅成交均价为15000~16000元/平方米，比去年年初降20%左右。而该地区土地成本均价5000元/平方米左右，显然大部分开发商有足够的降价空间。
接着是上海，10月浦东中海御景熙岸从2.3万元/平方米降至1.6万元/平方米；嘉定新城龙湖郦城从1.8万元/平方米直降到1.4万元/平方米。10月22日，因降价幅度较大，龙湖地产上海嘉定郦城、绿地秋霞坊、闵行星河湾等售楼处被业主砸得一片狼藉。
砸烂的楼盘模型并没有降低其他购房者的热情，10月25日夜间，上海中海御景熙岸重新开始售房，房价为1.75万元/平方米。
进入11月，深圳接棒上海，掀起又一轮降价潮。诸多业内人士认为，全国性的降价潮大幕或将开启。
深圳德信资本董事长陈义枫对第一财经日报《财商》表示，目前房价下跌可以看作是先前货币紧缩与房地产调控的叠加效应逐渐体现的结果。
2010年4月中旬，国务院出台的“新国十条”拉开了本轮房地产调控序，今年1月底，上海和重庆分别开征房产税，但房价并没有下跌。
不过，从3月开始，地产商融资难的现象逐步显现，其中浙江地产大鳄绿城集团再启内部融资，年化成本为12%。由于国内上市融资受阻，到了5月，很多房地产企业排队争取海外上市。
随着楼市低迷，6月份出现了炒房团向海外转移的迹象，开发商拿地积极性也大大降低，还有一个显著的信号出现了——深圳出现一二手房倒挂现象，这种情形在2008年年底、2010年5月均出现过，而这通常是市场回调的前兆。
到了8月，随着上市公司半年报的披露，地产商资产负债率上升的情况暴露出来。温州炒房者也开始了抛售行动，国庆前后温州当地的媒体挤满了房产转让的广告。
与此同时，限购令正在向二三线城市蔓延。8月底，浙江台州市发布限购政策，成为首个被纳入限购的二三线城市，并且没有明确限购政策截止日期。10月31日，珠海市紧急出台限购和限价的“双限令”，成为全国首个实行楼市双限政策的城市。
而根据住建部先前公布的新增限购城市的五条标准，不少二三线城市将陆续出台类似限购政策。
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，二三线城市的限购政策比较灵活，尤其是以“限价”代替“限购”的行为，归根结底是为了保证市场的基本成交量。
再看海外，看空中国房地产的声音去年以来一直不断，9月开始进一步放大音量。9月27日，标准普尔发布报告称，如果2012年住房销售骤降30%，诸多中国房地产开发商都将承受严重的现金压力，维持对中国房地产行业的“负面”展望。28日，穆迪同时将合生创展(00754.HK)、华南城(01668.HK)两家内地房地产公司评级展望由稳定下调至负面。
显然一些地方政府坐不住了，10月11日，佛山市出台限购放宽政策，但又在当日晚间紧急撤销，真可谓朝令夕改。
美元升值：一个不可忽略的因素
货币紧缩与房地产调控的叠加效应导致了房价下跌固然不错。但中国的房地产市场作为全球资产市场中的一环，显然不能遗世独立。而近期美元升值是房价下跌的一个不可忽略的因素。
据本报报道，9月中旬起上海出现不少境外投资客抛售房产，10月中旬，有10多位美国投资客集体抛售上海某酒店70余套房，涉及金额约1.26亿。一些中介称，上海闵行金虹桥、长宁古北等外籍人士居住较为集中的板块，境外业主抛盘现象正明显增加。
有中介解释，部分境外房地产市场租金回报率较高是这些境外人士离场的原因之一，以伦敦为例，租金回报率5%~6%，而在上海只有约1.5%。
但一位不愿透露姓名的机构投资经理表示，境外人士抛售房产看上去是个案，但近期美元升值的背景不可小觑。
Wind数据显示，美元指数从5月以来一直在上行，已从72.7上涨至77左右。
“近些年来虽然美元多处于颓势，但就如同1980年代的拉美危机以及1990年代的东南亚危机一样，当欧债危机愈演愈烈时，美元便会走出升值势头。”上述投资经理表示，美元升值意味着避险资金将买入美元或流入美国实体经济，而这势必要抛售人民币或者撤出中国。
央行三季度金融数据显示，截至9月末，国家外汇储备余额为32017亿美元。其中，7月、8月外汇储备分别增加478亿美元、172亿美元，但9月份减少了608亿美元，这是16个月来首次单月下降。
虽然不能说外汇储备减少就说明资本在外逃，但与此同时存款数据也在下降。9月M2增速为13.0%，创2001年10月份以来新低，M2的下降缘于企业存款的下降，9月企业存款比8月少增6862亿元。有机构分析是资金向海外转移。
上述投资经理表示，如果因美元升值而出现资本外逃，那么房地产首当其冲。
上半年我国人民币房地产贷款增量约为7912亿元，同比少增5985亿元，余额同比增长16.9%。在信贷规模控制下，房地产行业贷款下滑在意料之中，但从房地产固定资产投资增幅来看，很多资金可能来自境外融资。
世联地产(14.65,0.28,1.95%)研究部的一份报告显示，自2011年1月起，多家大型房企纷纷启动海外融资。截至6月底融资规模超过1000亿元，而去年全年为560亿元。
如恒大地产今年1月19日发行两批分别于2014年和2016年到期的合成式人民币债券(人民币标价但以美元结算)，募集92.5亿元人民币资金，票面息率分别为7.5%和9.25%。
此外，外汇局2月17日披露的境外资本流动监测报告显示，从2001年至2010年房地产业中FDI(外国对华直接投资)占外资流入总量的比例基本保持在10%以上，2006年以后逐步提高，2010年达到23%，其中2010年房地产业中FDI为271亿美元，较上年增长78%。
至于目前房地产行业中外资比例究竟有多少，很多人表示无法统计。南京一位地产行业人士告诉本报，虽然无法统计，但是个案不少，南京一家地产商高管曾直言不讳地告诉他资金就是从海外来的。
但也有人认为，地产行业中外资比例不会很高。
“一般地产商融资95%来自于银行贷款、销售回款以及自筹，至于海外来的资金最多2%~3%。”洲联集团五合智库总经理邹毅表示，鉴于1990年代日本以及东南亚危机时大量外资从房地产行业撤走的教训，国家一直严控外资进入地产业。
拐点？
一片肃杀的市场气氛下，关于楼市“拐点”的讨论再出江湖。
“严格意义上说，业内所说的拐点是错误的，学过微积分的人都知道拐点指该点的二阶导数为零，且三阶导数不为零，是个增速变化概念。”上海易居房地产研究院企业研究中心总经理周建成告诉本报，业内更多是把房价下跌视为拐点。
张宏伟认为，所谓拐点，必须是宏观楼市成交均价下跌10%或15%以上，而非局部个案楼盘策略性降价或直接降价，非短期变化，这样的拐点1~10月没有出现，未来出现的可能性也不大。
同策咨询数据显示，上海2011年9~10月成交量同比去年同期出现大幅下滑，但成交均价并未出现下调迹象。
陈义枫则表示，拐点已经到来了，只是市场中很多人不敢承认而已。
“拐点可以说从8月开始，和CPI同步而来。”世联地产华东区首席分析师吴志辉告诉本报，可以通过存货变化判断拐点的时间。
吴志辉表示，目前到2012年6月将是房地产去库存的阶段，明年6月以后，随着房屋供应量的减少，市场将进入再库存阶段。
上海易居房地产研究院院长杨红旭认为，楼市价格拐点已经发生，春节之前，楼市将保持价跌量平态势，明年一季度继续低迷。
拐点阶段会有多长？跌价幅度会有多大呢？
一家国资地产基金投资经理韩先生告诉本报，目前地产商融资难已经成为一个普遍现象，地产基金牵线融资，但由于投资人趋于谨慎，通常成功率也就10%。
韩先生还谈到，令他有点诧异的是，南京一个开发商将即将封顶的住宅项目打包转让，有可能是基于未来销售不乐观的考虑。
德信资本高级投资经理刘聪则告诉本报，目前房地产行业正常的融资成本都在年化20%~25%，甚至月息6~7分(即年化72%~84%)的也并不少见。
邹毅表示，今年房价下跌体现在一二线城市，明年很可能将波及到三四线城市，这轮房价下跌有可能持续2~3年，但具体能持续多长时间，取决于货币政策因素，而非市场因素。
周建成认为，到今年年底房价将保持下跌趋势，跌幅不会超过30%，跌幅在20%的楼盘应该并不稀奇，但明年开春后政策可能出现放松，毕竟房地产调控目标基本达到。
吴志辉也认为对房地产市场的后续走势还要考虑政策的非稳定性，因为现在到明年3月其间有中央经济工作会议和“两会”。
如果把时间周期再拉长，杨红旭则预测，未来十年，中国楼市暴利时代不再，投机性购房需求也将萎缩，市场波动的频率和幅度将明显小于过去十年。
周建成认为，未来房价很难再现过去10年那种非理性的增长，但也不会如日本那般长期低迷，这是由我国的土地制度决定的，政府可以通过拆迁和改造等措施来激活市场。
如果政策继续从紧，美元保持升值态势，参照2008年的情形，可以预料的是，购房者断供、开发商破产的新闻将很快就出现，但最最可怕的还是外资出逃。
