芜湖72小时楼市新政夭折追问:土地出让金降五成

　　核心提示：2011年，芜湖市区土地出让金只录得61.3亿元，较限购前一年的116.3亿下调幅度达到47.3%。

　　江佩霞

　　21世纪网(微博)讯 明月朗照，悲欢多少。

　　与四个月前的佛山松绑楼市限购一样，人口仅百万的三线小城芜湖也难逃微调的厄运。不同的是，佛山新政出生半天就已夭折，而芜湖扳响的“龙年救市第一枪”，也仅出人意料地存活了三天便黯然离场。

　　从2008年至2011年以来，芜湖地方卖地收入增长率高达72%。然而，限购一年以来，房地产市场一片哀鸿声。开发商库存高企，资金紧绷，拿地热情逐步退却。2011年，芜湖市区土地出让金只录得61.3亿元，较限购前一年的116.3亿下调幅度达到47.3%。

　　过去一年，芜湖市土地财政收入锐减将近五成。尽管芜湖只是一个三线城市，但这已彰显土地市场的交易跌至冰点。

　　业内分析，因高度依赖房地产投资，芜湖地方财政收入迎来了一段爆发式增长的“光辉岁月”。也正因如此，在中央不松口房地产调控的关键时刻，芜湖才会继佛山、中山、成都等“前行者”之后，掉进试探松绑与博弈前行的怪圈。

　　芜湖为何救市：土地贡献44%财政收入

　　21世纪网统计综合芜湖市住建委、国土局及近年政府工作报告，近三年来芜湖土地交易收入逐年锐减，从过去的光辉岁月走出了明显的下滑线。

　　数据显示，2008年，芜湖市区土地市场共发布经营性用地拍卖公告15宗，出让土地面积1797亩，计119.80万平方米，政府土地出让金收入22.66 亿元，土地出让均价126万元/亩。2008年芜湖市区土地出让金收入达22.66亿元，2009年达80.76亿元，2010年市区土地出让金收入飙升至116.3亿元，达到历史辉煌。

　　与此同时，恒大、碧桂园(微博)、苏宁环球(6.01,-0.01,-0.17%)、星河湾、绿地等大型开发商在芜湖商品房项目达到50多个，楼市整体供大于求。

　　而从地方财政收入比例来看，其政府工作报告指出，2011年芜湖财政收入共计286.81亿元，其中地方财政收入139.97亿元。土地出让金占芜湖地方财政收入44%，接近地方财政收入的一半。

芜湖市近三年相关财政指标

　　房地产行业在芜湖经济中占有重要的收入。21世纪网查阅芜湖市统计局相关数据得知，2011年芜湖房地产开发投资307.23亿元，同比去年291.16亿元增长24.2%，2010年、2009年和2008年的地产开发分别保持40.7%、37.7%和69.0%的投资增幅。

　　房地产投资已成为拉动芜湖经济增长的动力之一。自2010年以来芜湖生产总值已连续8个季度增幅居全省第一。

　　以保利、龙湖、富力、金地(微博)等为代表的房地产企业，2012年1月份的销量都下滑了超过50%。与此同时，地方政府在去年年底时推出的土地大多无人问津。 面对拐点隐现的楼市，地方政府正承受无形的巨大压力。

　　在这样的背景下，2月9日，芜湖政府开始“试水”松绑的楼市计划。这份被外界解读为新年“救市”第一枪的《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》文件，涉及购房给予契税100%补助、特定面积及特定人群购房补贴、购房落户等政策。

　　表1：安徽省芜湖市高举救市大旗三天即被叫停，或昭示着地方与中央利益博弈滑入深水区

　　被叫停的“经济账”

　　21世纪网算了一笔账，以购买一套80平米的住房为例，均价5000元每平方米，购房者可以从财政获得的补贴=400000×2%(契税为2%)+80×50=12000元。即总价40万元的房子，可以获得1.2万元的政府补贴。

　　而在2月10日芜湖市的新闻发布会上，芜湖市副市长洪建平却拒绝就救市做出解读。

　　在住建部“过问”芜湖出台的楼市新政之后，市长杨敬农指出，“优惠政策只是针对‘夹心层’(中等偏下收入家庭)、刚需人群、实用和专业人才，目的是为了更好引导合理住房需求和鼓励人才在芜就业创业，而不是外界所猜测的房市救市之举。”

　　“优先发展保障性住房计划，是芜湖市房产新政的核心思想。”杨敬农一再强调，芜湖不属于限购城市，但芜湖严格执行了限价限贷政策，新政无非是解决一些有刚性需求愿望以及引进人才的安居乐业问题。

　　据 21世纪网了解，近年来现代物流业、电子技术、卷烟、建筑房地产等劳动密集性行业已经成为芜湖的经济支柱。其政府工作报告也指出，在2010年全市税收构成中，全市税收收入完成188.9亿元，其中建筑和房地产业、交通运输仓储业和金融业增长对地方税收贡献较大，企业所得税完成31.6亿元，增长达 54.3%。

　　由此猜想，土地财政收入是一根救命稻草，让地方政府心中的天平摇摆不定，既想松绑挽回市场信心，又怕触碰调控红线。“小打小闹”的救市行为，实则反映了地方财政被房地产“绑架”捉襟见肘的尴尬。而在前仆后继的救市戛然而止之后，市场势必会更冷。

　　“大跃进”后遗症：去库存化压力大

　　据有关报道显示，尽管中央定调楼市调控不动摇，芜湖在建商品楼盘仍遍地开花。

　　报道指出，“芜湖市商品房建设“热度”不减，形成了北部以芜湖经济开发区及深华强美加o印象为代表的建设集群；南部以芜湖高新开发区为代表的商品房集群；东部围绕市政府新址密集涌现的商品房集群和西部沿长江地带一字排开的在建商品房集群。”

　　综合芜湖国土局的相关数据，2011年，芜湖市区累计批准商品住房预售面积286.71万平方米，同比增长24.87%，累计销售188.7万平方米，同比下降11.34%。在预售面积达两位数增长的同时，销售面积也迎来两位数下滑。

　　与此同时，芜湖市统计局数据显示，市区房屋可售房源面积激增达104.67万平方米，同比增969.13%，其中住宅82.99万平方米，同比增长 846.24%。 2012年1月份，芜湖市区共销售商品房面积13.74万平方米，同比下降29.64%，环比下降57.07%。

　　“芜湖市区商品房的销售情况总体看仍不乐观，楼盘库存严重，房地产上下游产业也链将产生很大冲击。”接近芜湖住建部的相关人士告诉21世纪网。

表2：芜湖2008年-2012年商品住宅均价走势

数据来源：中国指数研究院(微博)

　　尽管2011年政府递交人大工作报告仍未出炉，但从萧索的市场气氛来看，楼盘库存严重滞销。而今年安徽省仍背负着庞大的保障房建设任务，芜湖去年已经开建300万套保障性住房，今年计划再开建600万套。

　　安徽省住建厅厅长李明披露，去年该省累计完成保障性安居工程建设投资368亿元。今年受惠人群继续扩大，2012年该省保障性安居工程建设任务确定为40万套，总量在全国位居第四位。

　　中银国际分析师周路认为，芜湖政府出台新政，提出了免契税、购房补贴、人才补贴和购房落户等一系列优惠政策，有救市之嫌。在十二五最后一届任期里，温总理再提促房价合理回归，芜湖新政出台仅3 天之后就被叫停，均再次表明了中央从严调控的决心。

　　2011年以来，超过14个地方城市均出台不同程度的楼市微调措施。不管是土地出让、房源解禁、税费优惠还是购房补贴，不痛不痒的微调政策，都凸显了地方财政对房地产投资的依赖及与中央调控的矛盾。

表3：2011年以来被叫停楼市微调措施一览

　　数据来源：21世纪网据公开资料整理

　　紧随佛山、中山、成都等微调步调，安徽省的省会合肥也在2月1日宣布实施三大土地新政。和芜湖契税补贴不一样，“合肥新政”主要针对商业地产，但也难掩严厉调控下的合肥土地市场行情的惨淡。有评论指出，地方政府手中积累了大批需出售土地，此时优惠打折销售土地，也是间接刺激经济的手段。

　　中国指数研究院的跟踪数据显示，全国33城中，一月成交环比大跌53%；同比跌幅超六成。10大重点城市存货达78.1万套。未来，谁将是下一个“吃螃蟹者”？ 2012年房地产调控大局中是否会出现另一个“安徽现象”插曲，仍存在很多问号。可以预测的是，至少在2012年，行业愈发低迷仍然是不争事实。

　　国都证券研究员张崴预期，2012年预调微调在中央调控大框架内进行，中长期政策方向仍是“逐渐宽松”。在差别化信贷政策下，地方调控需要从“限购限贷一刀切”到“支持首套住房需求”。未来首套房放款速度将加快，利率下浮空间有望扩大，今年刚性需求的释放有望刺激销量上升。