贷国管公积金买二套房须隔5年 年轻公务员或受影响
发表时间：2014-1-7
内容提要：贷国管公积金买二套房须隔5年 年轻公务员或受影响
近日，中央国家机关住房资金管理中心发布通知，从1月1日起，国管公积金贷款政策将做调整。职工首次使用国管公积金个人贷款结清满5年后，方可再次申请公积金贷款购房。而个人贷款额度，也将综合多项因素决定，其中账户余额是基础，这也意味着国管公积金个人账户余额不足的，放款额度或受限制。有业内人士表示，部分人群的贷款额度将被降低，“年轻人基本用不了”。据了解，新政影响的主要是中央国家机关及在京单位等的在职职工，其他公积金账户无变动。
新政
>>放款个人账户余额影响放款额度
《通知》规定，住房公积金个人贷款具体额度在北京住房公积金管理委员会确定的最高贷款额度内，以住房公积金个人账户余额为基础，结合贷款成数、还款能力、缴存时间、配偶缴存情况，以及存贷比调节系数等因素综合确定。
记者从房产中介了解到，此前公积金贷款金额与借款人公积金缴存比例、申请借款年限、首付款金额、所购房屋建筑面积相关，北京市住房公积金贷款单笔最高额度为80万元，但大部分国管公积金缴存者均能贷款80万元。
>>解读年轻公务员贷款或受到影响
北京中原地产市场研究总监张大伟表示，新政使国管公积金贷款难度增加，相比之前大部分国管公积金缴存者都可以申请到80万的贷款额度，按照住房公积金个人账户余额为基础，使得缴存年限短、缴存比较少的人贷款额度明显受限，“尤其年轻人买房贷款额度可能受较大影响”。
>>申贷
首次房贷结清5年后方可再贷
《通知》规定，职工首次住房公积金个人贷款结清满5年后，方可按规定再次申请住房公积金个人贷款。而第三套房的则不再受理贷款申请，这与住建部关于公积金政策的规定一致。
此前，国管公积金并无贷款结清后5年的限制。对于换房的改善型需求，当你将第一套房卖了后，结清首套房的贷款，马上又可以按照要求申请买第二套房的贷款，虽然贷款额度和利率有所变动，但申请能够得到批贷。
>>解读
不支持多套房者再贷款换房
个贷机构“伟嘉安捷”分析，间隔的5年给购房人的二次置业造成了极大限制。如购房人曾用公积金买房，2013年贷款结清后，按照新规，需要等到2018年才可以再次使用公积金贷款置业，买房间隔的延长对二次置业人群的冲击非常明显。
此前，央企的“天价住房公积金”一直备受诟病。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，新规定更加强调住房公积金贷款的差异化，优先满足首套贷款者，且继续满足第二次换房者。而对于有多套房者，则不支持马上用公积金贷款换房，有利于限制“钱多多”的国管旗下的人员频繁贷款购房。
新政分析
去年国管公积金过度释放
据“伟嘉安捷”统计数据显示，目前整体市场使用商贷与公积金贷款的人群比例为6:4。而在公积金贷款整体40%的贷款人群中，使用国管公积金贷款的人群仅占据了18%，此次政策的调整将对其中三分之二的人群造成一定影响。因此国管公积金贷款政策的调整整体影响面积较小。
“年初国管公积金管理中心即出台新政，与去年国管公积金贷款额度的过度释放不无关系”，分析指出，去年国管公积金贷款整体外放较多，甚至透支了2014年的部分信贷额度，使得公积金管理中心不得不以“贴息”的形式进行放贷。从此次政策也不难看出，国管公积金从严的新政及一系列配套措施，也是维持市场供需平衡的关系。
市管公积金不太可能跟风
“伟嘉安捷”认为，国管公积金贷款政策的变化对两类人影响较大，一类为在途办理中的借款人。由于此次政策下发较为突然，且从2014年1月1日起开始执行，因此一部分已经申请了国管公积金贷款的人由于担心新政会影响日后买房，所以进行退单或转用其他贷款形式置业。受影响的第二类人群，即是准备入市的二次置业购房人。
“伟嘉安捷”指出，年初国管公积金贷款政策的出台，很可能会成为新的试点，以此为基础，市管公积金与商业贷款的政策会否在年内进行变化，还需要拭目以待。不过，杨红旭则表示，如果住建部层面没有出台相关政策，“那其他市管公积金应该不会跟风”。
