物业管理知识（二）
从香港看内地物业管理的发展
目前内地的物业管理主要存在三种管理模式：
1、专业物业管理模式
管理内容为住户提供全方位的综合服务，寓公寓管理于服务中；经费来源主要是通过收取管理费和多种经营来解决，为住户提供有偿服务；服务对象主要是高档物业，如写字楼、别墅、宾馆、公寓等。
2、专业化与行政性相结合的管理模式
大多由发展商自行组建，管理对象以住宅小区为主；由于福利性管理的影响，这类公司很难实现资金平衡，只能靠经营其它产业，或者由发展商支持获得平衡；管理目标是为居民提供一个安静舒适、方便安全的居住环境，以支持发展商的开发。
3、传统行政性福利管理模式
即由北京市房地局或本单位自管。从总体上看，目前后两种模式尤其是第三种模式仍占主要地位，第一种模式处于起步阶段。从管理服务质量看，市场上有影响的专业物业管理公司有10多家，主要是合资或外资企业，如怡信、魏理仕、梁振英测量行、第一太平洋戴维斯、九龙仓物业、万通璐顿、威格斯、太联物业等。中资的以万科物业较为知名。
香港的物业管理呈现以下特征：
1、物业管理服务趋向专业化
香港人均国民生产总值已达14000美元，居东南亚五小虎之首，直逼一些老牌发达国家。房屋越建越高，越来越先进，使物业管理的难度越来越大，需要有丰富的物业管理经验和专业知识的人才能胜任。
2、物业管理的费用独立核算
物业管理的费用均取之于业主或租客，一幢独立的大楼就是一个独立的户头、管理费收取标准是量入为出。因此，在香港每个物业收取的管理费都有可能不同。一般先由物业公司提出预算，经业主审查同意后执行。管理费一般由以下部分组成：
（1）聘用管理员工的薪金、福利补贴等约占管理费总额的25%—40%。
（2）楼宇设备的维修保养费用；
（3）公共部位电、水、煤及通信的费用；
（4）楼宇火灾保险，公共责任及劳工保险费；
（5）楼宇清洁及保安、护花种草等及美化环境方面的费用；
（6）管理公司的行政开支；
（7）储备金，实际上是房屋及设备的大修理费用，专款专用。
上述费用中，除第一项作为物业公司的法定收入，可以自由支配外，其他费用均需定期向业主或租户公布帐目，年终有余时，要转入下年；出现赤字时，需要由业主或租客分摊。如果经常性收入低于经常性支出，就可能要调整管理费。
3、物业公司扮演着雇工角色
香港的物业公司也受市场规律的支配，捧的是一只“泥饭碗”，业主是“上帝”。业主选择物业公司时，一般采取协议、招标或委托的方式，大的发展商的物业，通常都以委托的方式交给他所属的子公司管理，“肥水不外流”。但一幢大楼很少有发展商自用的，有出租出售的情况下，小业主的收益的保障就成了问题。所以，政府规定，这种委任性质的管理只能在新楼落成后的2—5年内有效，过了这个期限，如经小业主半数以上表决，可以选择另外的物业公司。
4、订立公共楼宇契约
物业管理公司的职责和权力并不完全来自于业主方面。香港政府规定，在一幢楼里有两个以上的业主，就必须订立公共楼宇契约。公契一经注册登记，就成为一份有约束力的法律文件，不受业主、租客或物业管理公司的更换而失效。
5、遵守职业道德
物业管理公司的另一项非法律性的约束来自它本身所处的同行协会，并有专门的《物业管理手册》。物业管理公司都服从手则规定的职业道德。
比较两地物业管理的异同可以发现共同点在于：
（1）从管理内容上都是为业主和住户提供一个舒适、和谐的居住和工作环
境，保障业主和租户的利益。
（2）为使投资者投资的物业增值提供必要的基本保障。
（3）向业主的租客收取物业管理费用，以保证物业正常使用和物业管理公司的正式运作。
不同点为：
（1）模式上的区别：
内地的物业管理公司起步较晚，除了新兴的专业化管理公司模式外，有相当比重是专业化与行政性管理模式相结合以及以房管局系统为主体的传统行政管理模式，并管理着数量极大的居民住宅区，存在着维护、治安、环境、管理等方面的众多问题；而香港则以专业化物业管理公司为主。
（2）社会化运作方面
内地的物业管理公司只限于在外资、合资公司和新开发的小区实行物业收费制管理；而香港物业公司管理已形成市场，物业管理通过招标方式，有完善的法律和成熟的运作市场。
（3）物业管理的内涵方面
香港物业管理的目的，是要为业主或租户，提供一个安全、舒适、和谐的居住环境或作环境，保障业主及租户的利益。同时，更是提高了物业的投资回报率。因此，服务内容不仅包含日常的房屋维修和保养工作，更为重要的是通过这些物业，去推动和协调在这些物业内进行各类活动的业主或租客之间的社会与人际关系，建立起互惠互利、和睦共处的邻里关系，使房地产这类贵重资产和高价商品得以发挥最高的效益。这是香港方面在物业管理上与内地最大的区别之一。
（4）物业管理专业化方面
香港物业管理公司有400多家，物业本身的硬件水平越来越先进：软件上，香港多家大学开设物业管理课程，培养优秀的大学毕业生，内地在这方面应迎头直赶上。
比较两地的物业管理，内地的物业管理可参考如下对策：
1、健全法制的配合
国内目前似乎只有一些沿海大城市如深圳、广州、上海等部分地区制定自己本身之物业条例，而且只限于住宅小区方面，故当物业管理遇上问题，解决较为困难，行内人士皆认为需由中央建设部统筹制定：
（1）标准公文条文指导
草拟有关指引范本，颁与各省市参照编制管理合作，减少不公平现象，约束业主及管理公司共同遵守。
（2）统一物业管理条例
参照境外及部分省市现行物业管理条例，再结合国情需要，编制一套完善的物业管理条例，做到有法可依，无论对业主，发展商与管理公司都有帮助，减少不必要磨擦及困难。
（3）建立物业管理审裁处
目前一些如欠费、违章塔建、非法占用及帐目混乱等管理问题，解决并不容易。建议尽快成立一个独立审裁处，解决此类问题，审裁处的委员会成员包括建设部、房管局、公安局、消防局及环卫局官员，物业管理协会成员、会计师、律师、建筑师等。
2、灌输正确概念
许多业主对物业管理之认识性很弱，甚至于抱着“为可付钱给你来管”等抗拒念头，与管理人员产生不必要的磨擦，故应加强公民教育，强调物业管理之重要性，灌输正确概念。
3、加强培育人才
短期应多举办一些座谈会，多吸收宝贵经验及技巧；中期来说，各大公司或发展商应建立内部培训制度，吸纳大专学生，在岗培训，两年内即可成才；长期要靠大专院落校积极开班，源源不绝供应有关人才。
4、收费标准
管理费之订价标准容易与楼宇档次、发展商的销售策略及客户之承受能力产生矛盾，有时物价局亦给一定程度干预，造成与实际需要程度上有一定差距。因此：一些低档次的内销住宅楼管理费宜由物价局审批；其它高档次住宅商品房及写字楼宇之管理费，应由市场自己调节，政府监控。
5、财务透明度
定期公布财务状况，最好不少于三个月公布一次，及方便业主查阅，增加透明度，减少不必要误解，加强业主对管理处的信心。
6、组织物业管理协会
如前所说，由于物业管理牵涉范围非常广泛，故成立协会，达到以下目标：
（1）提高业内管理水平。
（2）制定及监管会员以保障业主权益。
（3）鼓励公司彼此合作，提高服务水平。
（4）向政府提供专业意见及方便公众人士咨询