台湾土地估价与地价管理
土地估价方法及应用
台湾土地估价的基本方法主要有:买卖实例比较法、收益资本化法、成本法和土地开发分析法等。由于台湾土地估价受日本影响很大因此台湾在土地估价实务中主要是采用买卖实例比较法。近年来随着日本地价泡沫的破灭台湾和日本一样也在反思对买卖实例比较法过于倚重的不当之处开始重视收益资本化法等方法的应用。
买卖实例比较法。在实际应用中台湾采用的是间接比较法即在比较修正过程中要借助假定的标准宗地首先把比较实例的各项条件进行标准化修正修正到所在区域标准宗地的条件再将该标准宗地进行区域修正修正到待估宗地所在区域的标准宗地然后进行个别因素修正修正到待估宗地的各项条件。修正过程中需要考虑的修正因素主要是:土地使用管制、交通运输、自然条件、土地改良、公共建设、工商活动、房屋建筑现状、土地利用现状、未来发展趋势及其他影响因素。
收益资本化法。收益法的估价程序为:确定总收益及总费用据而计算净收益选择适当之收益资本化率后依公式计算收益价格。收益价格的计算公式有:
1.土地收益价格=土地纯收益÷土地收益资本化率
2.土地收益价格=(房地结合体纯收益-建筑改良物纯收益)-土地收益资本化率
3.建筑改良物收益价格=建筑改良物折旧后之纯收益÷建筑改良物收益资本化率
4.建筑改良物收益价格=建筑改良物折旧前纯收益÷(建筑改良物收益资本化率+建筑改良物现有价值未来每年的折旧率)
5.建筑改良物收益价格=(房地结合体折旧后纯收益-土地纯收益)÷建筑改良物收益资本化率
6.建筑改良物收益价格=(房地结合体折旧前纯收益-土地纯收益)÷(建筑改良物收益资本化率+建筑改良物现有价值未来每年的折旧率)
其中有关资本化率可选择最具一般性投资财产报酬率为基准比较观察该投资财产与勘估标的个别特性的差异并就个别流通性、风险性、增值性及管理上的难易程度等因素加以比较推算;也可选择与勘估标的相同或相似的几个净收益除以比较标的价格加以比较推算。
土地开发分析法。以前台湾并不把土地开发分析法作为一个基本的土地估价方法认为它不是一个独立的估价方法需要借助其他估价方法。但随着估价实践的深入尤其是随着城市快速发展市区土地交易减少交易案例难以取得特别是对于土地开发估价开发分析法应用增多且非常适用。因此在2001年10月公布的台湾《不动产估价技术规则》中把土地开发分析法作为基本土地估价方法之一单列出来。
土地开发分析法价格计算公式为:
V=[S/(1+R)/(1+I)-(C+M)]其中V为土地开发分析价格S为开发或建筑后预期总销售额R为合理的利润率C为开发或建筑的直接成本M为开发或建筑的间接成本I为开发或建筑所需总成本的资本综合利率。
成本法。台湾地区的成本法多用于建筑物估价用于查估土地价格时一般指未开发利用的土地成本加上开发费用及合理利润求取开发后的土地价格。
地价体系
按照估价目的和估价任务来源不同台湾地价一般分为两大类即官方估价和民间估价。民间估价是为特殊目的针对个别土地进行估价属于宗地估价:官方估价主要是为政策性目的而采用的大量批次估价以区片估价为主。因此台湾的地价体系包括以下地价种类:区段地价、公告地价、公告现值、宗地评估价和交易地价等其中前三项属于官方估价范畴宗地评估价一般属于民间估价范畴。
官方估价。台湾实施的土地制度兼顾公有与私有对于公、私地权范围的划分以核定台湾地区地价为基础地价核定以后土地因私人的改良利用而产生的价值仍属原主所有。但由于社会、经济发展增加的土地自然增值则应还给社会归全体民众所共享。
平均地权在实施方法上可以归纳为“规定地价、照价征税、照价收买、涨价归公”等四个方法。藉由规定地价先划分公私地权的界限私人所有的土地权利仅限于现在的地价;而后利用照价征税可将土地上的自然收益收归公有;为保持地权分配的均等政府可参照价收买办法随时收回私人的地权以满足缺乏土地者的需求;最终藉由涨价归公将土地未来的增值收归公有。这四个方法要同时并行规定地价是基础所以官方规定地价是执行平均地权的基石。
官方所采用的规定地价有两种:公告地价与公告土地现值。前者是民众申报地价的参考并按此申报地价课征地价税后者则是私有土地移转或设定典权时民众申报转移现值的参考并作为政府审核土地转移现值计征土地增值税和确定土地征收补偿地价的依据。官方估价的技术规程为《地价调查估计规则》。
台湾官方估价是由县市政府地政局或所辖的地政事务所负责查估地价具体工作由地价科的公务员办理上级地政机关抽查监督。估价程序为:制作或修正有关图籍;调查买卖或收益实例及有关影响地价区段地价的资料;制作买卖或收益实例调查估价表;制作买卖或收益实例地价分布图;划分地价区段填写地价区段勘查表绘制地价区段图;测算区段地价并填写区段地价估价报告表;征询公众意见地价评议委员会评议调整:计算宗地单价。
区段地价。台湾官方估价首先查估区段地价。其求取方法是通过买卖实例或收益实例等调查以及影响区段地价资料搜集综合运用买卖实例比较法、土地残余法或收益还原法求取样本实例地价制作地价分布图;斟酌地价差异、当地土地使用管制、交通运输、自然条件、土地改良、公共建设、特殊设施、工商活动、房屋建筑现况、土地利用现
况、发展趋势及其他影响地价因素在地籍蓝图上将地价相近、地段相连、情况相同或相近的土地划分为同一区、段。而对于商业繁华街道则划分路线价区段有交易实例的区段选取区段内实例地价的中位数为各该区段的区段地价无交易实例的区段则在临近或适当地区选取两个以上使用分区或用地相同且已估计出区段地价者作为基准地价区段按影响地价区域因素评价基准表及影响地价区域因素评价基准明细表进行区域因素修正调整得出目标地价区段的区段地价。
从上述程序可以看出台湾地政部门测算的区段地价反映了各个区段的平均交易地价和市场地价水平基本一致相当于区段现值。该区段地价要报市县地价评议委员会(官方7人、民间8人组成)审核由于公告现值和公告地价主要目的是征税为避免争议同时考虑财政需要一般地价评议委员会都要对区段地价进行人为下调。其中以确定公告现值为目的的区段地价每年都要重新确定一般相当于市场地价的40％－80%台北市为80%左右;以确定公告地价为目的的区段地价每三年
确定一次一般相当于市场地价的20％－40%台北市的公告地价一般相当于市场地价的35%左右。
公告地价和公告现值。公告现值每年确定公告一次公告地价每三年确定公告一次公告日期均为7月1日。公告地价和公告现值属于宗地地价要根据经地价评议委员会审核调整的相应区段地价修正计算得出。测算方法为:(a)属于繁华街道路线价区段的土地依区段地价(即路线价)按其临街深度乘以深度指数与面积计算之。亦即宗地地价=路线价×深度指数×面积对于街角地、双面临街地、三角形地等其他特殊地形计算宗地单位地价时则参酌情形加以修正。(b)其他地价区段的土地以区段地价作为宗地单位地价。(c)跨越两个以上地价区段的土地分别按各该区段的面棋加权计算。
台湾地区官方评定宗地地价的目的是作为征税及征收补偿的依据其影响范围是全面的且是动态的必须不断地更新因此宗地地价的求取方法上必须符合短时间内大量估价的要求。区段地价确定后等于确定了大量土地的宗地地价其余位于繁荣街道路线价区段的土地再酌予修正。台湾官方宗地估价的方法类似于大陆的基准地价系数修正法。
民间估价。民间土地估价主要服务于交易、司法、抵押等宗地地价评估其从业机构主要有不动产鉴定公司和鉴定事务所。台湾民间不动产鉴定业萌芽于上个世纪50年代末期纵观其发展历史经历了草创(1958--1975)、幼年(1975-1980)、成长(1981-1988)、整合组织化(1989-1999)等几个阶段。过去这几十年由于缺乏政府管理规章民间土地估价业既无明确的行业规章也无任何技术规则造成整个业界良莠不齐严重影响着行业形象与社会地位。为更好地管理估价市场
提升产业的社会形象应业者的要求经反复讨论协商台湾官方于1996年同意在工商服务业中增到“不动产鉴定商业”。其范围是“经营土地及其定着物鉴定业务(会计师、建筑师业务除外)”。2000年10月4日台湾《不动产估价师法》经过10年的研究、讨论终于颁布实施台“内政部”2001年10月制定公布了《不动产估价师法实施细则》。上述法规确立了不动产估价师及相应机构的法律地位相应的民间估价也纳入了法制轨道。根据《不动产估价师法》和相应的实施细则台湾在2001年12月举行第一次不动产估价师考试并对考试合格者依法颁发不动产估价师证书从而结束不动产估价行业长期以来“无证上岗”、“任意执业”的非制度化状态。该考试由官方考试院统一组织实施。
台湾民间估价的技术方法和大陆基本一致但在以前官方并没有这方面的技术指导和约束。《不动产估价师法》颁布后根据该法要求台“内政部”2001年10月颁布了《不动产估价技术规则》作为民间估价的技术规范。
不动产估价法律法规和技术规范
台湾目前与土地估价、估价行业管理和地价管理相关法律法规比较多涉及各个方面。在管理层面主要有《土地管理法》、《平均地权条例》、《平均地权条例实施细则》、《不动产估价师法》、《不动产估价师法实施细则》、《地价评议委员会及标准地价评议委员会组织规程》等;在技术层面则有规范官方估价的《地价调查估计规则》、《土地建筑改良物估价规则》和规范民间估价的《不动产估价技术规则》等。
其中《不动产估价师法》是最新出台的法规包括总则、登记及开业、业务及责任、公会、奖惩和附则等6章46条是台湾地区不动产估价行业运行和管理的依据。
1.考试是成为不动产估价师的唯一条件即必须经不动产估价师考试及格并依法领取不动产估价师证书。
2.不动产估价师执行业务必须办理开业登记。取得不动产估价师证书并具有实际从事估价业务两年以上的实践经验者方可申请开业证书;不动产估价师在未领取开业证书前不得执行业务。不动产估价师开业应设立不动产估价师事务所或由两个以上估价师组成联合事务所共同执行业务不得设立分所也不得以股份有限公司、有限责任公司等方式开业。
3.《不动产估价师法》规定了公会组织制度非加入不动产估价师公会者不得执行业务。不动产估价师领取开业证书后并不能直接执业首先必须加入不动产估价师公会方可执业并按规定缴纳会费。公会分为全国联合会和县(市)公会两级并订立章程报主管机关备查。“统一人会”的规定有利于不动产估价师行业自律保证业者的权益。
4.业务与责任明确。未取得不动产估价师资格者不得接受委托办理土地、建筑改良物、农作改良物及其权利等估价业务。办理估价业务应于事前与委托人订立书面合同遵循《不动产估价技术规则》要
求开展业务和出具报告书。开业证书有效期为4年期间必须完成36个小时以上的专业学习要求方可换领新的开业证书以保证估价人员的技术更新。行业主管机关负责对不动产估价师的执业情况进行监督检查对违规行为进行惩处。
为维持土地估价市场的稳定和衔接《不动产估价师法》明确该法实施前已经从事相关不动产估价业务的人员自本法实施之日起可以继续执业5年期间可参加不动产估价师资格考试其中该法实施前已经执业满3年的可参加特种考试5年期满尚未取得不动产估价师证书并依法开业的不得继续执行不动产估价业务。这意味着在今后的5年内民间不动产估价机构将同时存在“公司”和“事务所”两种形式从业人员也存在“有证”和“无证”两种类型。
几点启示
抓紧完善各种估价方法坚持各种方法相互校验。台湾地区土地估价沿袭民国时期中国土地估价的历史借鉴日本等地的土地估价经验经过几十年的发展完善目前对各类土地估价方法及其在各种不同情况下的应用都研究得比较深入尤其是对买卖实例比较法和路线价法等的研究比较深入近几年也开始反思过去过于倚重买卖实例比较法所带来的估价泡沫注重对收益还原法等方法应用的研究。大陆土地估价的历史只有十几年并且是从最初的收益还原法人手对市场比较法反而重视程度不够下一步随着不动产市场的逐步完善我们一方面要重视各种土地估价方法及其应用的研究 同时要坚持多种方法并用互相校验以提高估价水平避免估价结果偏差。
地价体系要符合大陆土地市场发展各种地价种类互相配合反映市场特点。借鉴台湾地价体系的特点大陆的地价体系也应当根据政府管理和市场中土地产权人的需要全面反映土地市场的不同方面;同时地价体系中的各类价格要根据各自的服务目的采用不同的方法体现不同的精度要求分别由政府和中介估价机构完成。
对属于官方估价的基准地价和标定地价由于其目的是为政府管理和标示土地市场地价总体水平服务属于政策性估价是政府所提供的公共服务应当由土地部门根据政府在土地市场管理和土地登记中掌握的大量土地市场交易资料采用大量估价技术进行批量估价只要
反映土地市场地价大致水平即可不必进行精细的宗地估价。此外为避免台湾官方估价后地价评议委员会人为调整造成的严重偏离市场地价的情况各地在基准地价、标定地价评估中要尽量避免人为调整尤其是在基准地价平衡中更需要很好地把握这一点。对于正常土地市场
中不动产交易、抵押等需要的土地估价则需要根据委托人的委托由中介估价机构进行精细估价。
大力发展民间中介估价机构强化行业自律。台湾通过《不动产估价师法》及其实施细则通过立法鼓励和规范民间估价以公会等行业自律方式强化人员资格和执业活动等做法值得我们目前估价行业管理改革借鉴。