房屋買賣，法律先行
《商品房銷售管理辦法》日前頒布，于2001年6月1日起施行，"辦法"明確規定了商品房銷售領域中長期存在的廣大購房者十分關注的"熱點"、"難點"問題，為消費者購房時撐起一把"防護傘"。
（一） 明確了開發商商品房現售應當符合的條件，規范了房地產主體魚龍混雜，泥沙俱下的市場現狀，為開發商從銷售源頭上加上了一個"緊箍咒"﹔
"辦法"第七條規定：商品房現售，應當符合以下條件：
（1） 現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和方地產開發企業資質証書﹔
（2） 取得土地使用權証書或者使用土地的批准文件﹔
（3） 持有建設工程規划許可証和施工許可証﹔
（4） 已通過竣工驗收﹔
（5） 拆遷安置已經落實﹔
（6） 供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期：
（7） 物業管理方案已經落實。
（二） 對消費者投訴的主要熱點之一的商品房銷售面積糾紛，"辦法"明確規定了處理原則：
（1） 增加了新的計價方式，即既可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積計價。
（2） 規定合同中應當明確合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式，并規定了合同未作約定時的處理原則，即面積誤差在3%（含3%）以內的部分多退少補，面積誤差比絕對值超出3%，買房人有權退房，買房人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比3%以內（含3%）部分的房價由買房人補足，超出3%部分的房價款由開發商承擔，產權歸買房人。產權登記面積小于合同約定面積時，誤差比絕對值在3%以內（含3%）部分的房價款由開發商返還買房人，絕對值超出3%部分的房價款由房地產開發商雙份返還買房人。
產權登記面積 一 合同約定面積
面積誤差比= 肓 100%
合同約定面積
（三） 房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。"辦法"針對房屋出現質量問題后，開發企業、施工單位、設計單位、監理單位互相推諉損害購房者權益的情況，明確了開發商的質量保修責任，同時規定了應向買房人提供《住宅質量保証書》、《住宅使用說明書》。
（四） "辦法"規定：開發商應當在訂立商品房買賣合同之前向買房人提示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》﹔預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。
本材料由江蘇蘇州合展兆丰律師事務注冊律師肖翔、朱輝提供