加入WTO对房地产业的影响
写字楼：久旱逢甘雨
现在的世贸组织与原来的关贸协定相比，它管辖的范围已经从原来的货物贸易扩大到了货物贸易、服务贸易和贸易的知识产调权三大领域，严格他说，还包括投资等其它方面。中国对加入世贸组织一直采取积极的态度，从政策上改变投资与贸易环境，向国际规范靠拢。这些必将对中国经济整体运行产生有力地推动。而整个经济状况的活跃与房地产这一较为敏感的行业休戚相关。另外入关会使中国市场的游戏规则透明，投资的非经营性风险降低，从而增强外商的投资信心。加入世贸组织后，国际交流，特别是经贸的交流会刺激一些国外大企业到中国来，对写字楼和高档外销房的需求会有促进作用。
建材业：小心“狼”来了
对整个房地产及相关产业而言，受入关影响最大的当属建材行业。我国建材工业大而不强，虽然水泥、平板玻璃、粘土实心砖产量都是世界第一，但遗憾的是，几个主要支柱产品在国际市场上几乎都没有市场份额，高档建筑卫生陶瓷和装饰材料每年进口多于出口；4亿多吨的水泥年产量中，国企达标产品只有4000多万吨。特别是目前我国在发展新型建筑材料方面，其技术能力、生产能力都处于滞后状态。在这种情况下入关，如果缺乏自我保护措施，那么就会影响到国内新型建筑材料的生产和发展过程。国际上建材行业已经很发达，国内企业如果不迅速地进入市场，按照市场经济的办法来操作，那么在资源配置、资金配置、技术配置上都会处于落后挨打的地位。冲击是显而易见的。目前，型建材的关税普遍较高，如电梯、中央空调等设备，关税普遍在30% 以上。入关以后，如果关税降到了百分之十几，恐怕国产设备制造商度日如年的日子不远了。当然，降低了成本的发展商会笑逐颜开。
开发商：融资多元化
房地产业是一个资金投入量很大的行业，如果整个市场的现金流量不足，将严重影响其顺利发展。中国加入WTO，扩大开放市场，外资会重新关注中国内地和香港市场。资金回流将是必然。入关后可能会允许大量国外金融机构进入中国，国外金融机构的进入，可以改变现在房地产融资主要是靠国内银行贷款的单一格局，使得房地产开发的融资更加多元化，对房地产业的发展有促进作用。
大趋势：明天会更好
入关对房地产业的正面影响肯定大于负面影响。首先是技术上的进步，它包括从设计上的进步到材料以及结构、户型、生活观念上的进步。其次，入关能够创造更多的交流机会，从而提高我国的建筑设计水平。再次，过去外资主要进入大城市的房地产市场，今后，会更多地向中小城市渗透，促进我国中小城市发展。
中美两国就中国加入世贸组织达成协议后，人们普遍认为，受入世影响最大的当属农业、电讯、保险等行业，而房地产业作为一个地域性很强的行业，影响相对不会很大。笔者就此问题专门采访了几位房地产界的资深人士，就中国加入WTO后对房地产业有何影响发表见解。
写字楼：久旱逢甘雨
荷兰国际房地产开发（中国）有限公司北京代表处首席代表潘力德先生认为，入世会对整个中国经济带来推动作用，现在的世贸组织与原来的关贸总协定相比，它管辖的范围已经从原来的货物贸易扩大到了货物贸易、服务贸易和贸易的知识产权三大领域，严格地说，还包括投资等其它方面。中国对加入世贸组织一直采取积极的态度，从政策上改善投资与贸易环境，向国际规范靠拢。这些必将对中国经济整体运行产生有力地推动。而整体经济状况的活跃与房地产这一较为敏感的行业休戚相关。比如写字楼市场，这对于积压严重的写字楼市场无疑是个好消息。
另外，入世会大大增加中国市场的透明度，会吸引更多的外国企业进入中国投资。经过前年的亚洲金融危机，国外人士对于亚洲以及中国的经济前景并不十分乐观。据潘先生了解，真正国际性的房地产开发机构目前到中国来的很少，已经有投资的公司，大部分也处于回收期，离盈利还有一定距离。
而入世会使中国市场的游戏规则透明，投资的非经营性风险降低，从而增强外商的投资信心。
中国房地产估价师学会副会长、北京大学董黎明教授也认为：加入世贸组织以后，国际交流、特别是经贸的交流会刺激一些国外大企业到中国来，对写字楼和高档外销房的需求会有促进作用。
建材业：小心“狼”来了
对整个房地产及相关产业而言，受入世影响最大的当属建材行业，北京最具实力之一的地产商———华远集团总裁任志强对此认为，我国的建材工业是大而不强，虽然水泥、平板玻璃、粘土实心砖产量都是世界第一，但遗憾的是，几个主要支柱产品在国际市场上几乎都拿不到市场份额，高档建筑卫生陶瓷和装饰材料每年进口多于出口；4亿多吨的水泥年产量中，国企达标产品只有4000多万吨；至于一些高技术含量、高附加值的产品，国内现在几乎都无法生产。
特别是目前我国在发展新型建筑材料方面，其技术能力、生产能力都处于滞后状态。在这种情况下入世，可能会影响到国内新型建筑材料的生产和发展过程。国际上建材行业已经很发达，国内企业如果不迅速地进入市场，按照市场经济的办法来操作，那么在资源配置、资金配置、技术配置上都会处于落后挨打的地位。冲击会是显而易见的。目前，新型建筑材料的关税普遍较高，如电梯、中央空调等设备，关税普遍在30％以上，入世以后，如果关税降到了百分之十几，恐怕国产设备制造商度日如年的日子为期不远了。当然，降低了成本的发展商会笑逐颜开。
开发商：融资多元化
房地产业是一个资金投入量很大的行业，如果整个市场的现金流量不足，将严重影响其顺利发展。据有关部门统计，1991年至1998年，广州市房地产投入资金共达1316亿元，但销售收入仅679亿元，年年入不敷出。对于这一现象，潘先生认为，中国加入世贸组织，扩大开放市场，外资会重新关注中国内地和香港市场，资金回流将是必然。另外目前中国严格限制保险公司的投资范围，将来向国际惯例靠扰后，保险业不会对房地产这一可能带来巨大增值机会的市场视而不见。
董教授则认为，现在国外金融机构只局限于在上海、深圳等极少数沿海城市开展业务，入世后可能会允许大量国外金融机构进入中国。国外金融机构的进入，可以改变现在房地产融资主要是靠国内银行贷款的单一格局，使得房地产开发的融资更加多元化，对房地产业的发展有促进作用。
大趋势：明天会更好
谈到入世对房地产业的整体影响，三位专家都表示乐观，认为正面影响肯定大于负面影响。任志强认为，入世对房地产业的影响首先是一个技术上的进步到材料以及结构、户型、生活观念上的进步。从宏观来看，目前国内在相关技术、设备、材料的引进方面都是比较落后。如很多新型建筑材料，国外已经用得很多，很普遍了，但在国内根本没有，连设计标准、建筑安装标准和整个规范标准都没有。国内目前建筑设计软件的先进程度也不如国外，入世能够创造更多的交流机会，从而提高我国的建筑设计水平。
在此之前，房地产市场已对外商独资企业打开大门。1992年以来，大量外资涌入，对房地产市场形成巨大的支持，但他们目前主要集中在高档商品房和大型公建办公楼、写字楼及商场项目上。中国并没有对外商进入住宅产业有任何政策限制，这方面与入世的关系可能不是很大。可能对某些地区和城市有些影响，但从整体上来看，不会有太大的影响。入世以后可能会促进我国中小城市的
发展，这些城市在发展过程中也会有大量的外资需求，会对这一需求提供更大的方便。过去，外资主要进入大城市的房地产市场，今后会更多地向中小城市渗透。
近日，中美就中国加入世贸组织签署了具有历史意义的“双赢”协议。作为刚刚跚跚学步的中国房地产业，未来命运如何呢？房地产业资深专家、首都经贸大学张跃庆教授作了如下分析。
加入WTO，将会扩大房地产业的市场需求，并带来先进的经营、管理经验以及国际化的设计理念与产品技术，国内企业在学习竞争中不断走向成熟
同其他行业一样，入世对我国房地产业也是有利有弊，有机遇也有挑战。但与其他行业的根本区别在于房地产属于不动产，不像一般商品可以流通，因此，我国加入WTO后，国外的农产品、高科技产品可以流入中国，而房地产则不能进来。所以说，入世对中国房地产业冲击不大，反而扩大了房地产市场，带来了发达国家的技术与管理经验，大大促进我国房地产业的成熟，有利于房地产业及相关行业与国际接轨，加快我国房地产业市场化进程。
具体而言，入世对我国房地产业有五个方面的“利好”因素：一、将会增加对房地产业及其消费的资金投放。入世后，中国与世界经济融为一体，国外银行将会根据协议纷纷入驻中国，这将有利于房地产企业的融资，扩大房地产业的开发力度。同时，外资银行必将以先进而周到的服务，为个人住房消费贷款提供更大的帮助。投资与消费能力的加强，必将带来市场的繁荣。
二、扩大市场需求。入世意味着将会有大量的外资企业及驻华机构涌入，必将对写字楼和外销公寓形成需求增势，尤其像北京、上海、广州等这些国际化都市。从这一方面讲，我国房地产业市场将会因入世而摆脱低迷的状态。
三、促进我国房地产设计水平的提高及其相关产业产品科技含量的加强。我国房地产设计水平与西方发达国家还存在很大差距，因此，来的不仅仅是“狼”，从另一个层面讲，也是老师，我们可以更直接更快地学习人家的设计理念，缩小差距。
四、从家门口学习到国外先进的房地产市场运作方式，加速国内中介市场的培育与成熟。我国房地产业处于市场化初期，没有较为成熟的运作模式，特别是中介市场一直是影响我国房地产业健康迅速成长的一个原因。随着国外发达的中介服务组织来争夺市场，国内的中介机构也将与国际接轨。拿房产评估来说，目前国内主观性很强的估价方式不符合科学的行业标准，必须根据国际通行的方法制定细化的标准与程序，客观地评估。美国21世纪不动产公司已经进入中国市场，无形中规范了国内中介交易市场。
五、学习国外先进的物业管理经验与方法。我国物业管理成本高、效益低，西方发达国家有几十年甚至上百年的管理经验，我们无法与人家竞争，只能是不断学习人家的先进经验，在学习中壮大，在成长中竞争。
面对大量国外公司的涌入，我们必须尽快完善行业法规、改革某些落后的制度，为企业参与国际化竞争创造一个公平合理的竞争环境
入世对我国房地产业必然带来冲击，这主要体现在先进与落后在同一市场中竞争，必定优胜劣汰，我国一些房地产企业及其相关产业受到很大影响，一批企业将会倒闭，工人下岗，这对行业来说是残酷的，对国家来说也是个包袱。
我们除了应以平稳的心态看待入世，迎接挑战以外，还要在制度上尽快完善。
一、应尽快建立健全房地产行业的法律、法规。我国房地产业方面的法律、法规较为混乱，不配套，需要尽快完善行业法规，并不是削足适履地制定迎合国外房地产开发商及其相关行业进入中国的行业法规，而是应先行建立一套完善的自己的法律、法规，让国外公司进入后有规可据，有章可循，而不是手足无措。
二、加强行业管理，建立房地产业准入机制。中国以发展中国家身份最终与美国签订了入世协议，这体现了国际竞争中的对等规则，即市场准入不是无条件、不加限制地准入。我国房地产市场应在不损失我国利益的前提下，在我国制度允许的范围内有条件地对外开放。
三、加快房地产业体制改革，尽快与国际接轨。在此基础上，国内企业才能与国外公司站在同一起跑线上展开公平竞争。
四、加强配套设施的建设，尽快开放金融二级市场，简化工商、税收等工作的程序，完善、规范房地产税费及收缴制度。长期以来，我国在房地产审批方面程序复杂，周期长，而且税费不统一、不稳定，有些也不合理，这对我国将成为国际市场一部分的趋势会带来负面影响，必须改革。
中美就中国加入世贸组织已达成双边协议，使我国入世的日子越来越近了。那么加入WTO后，将会对我国的房地产市场产生什么影响，房地产业又将如何面对由此而来的机遇和挑战呢？
各类房地产需求增加，对非住宅类房地产刺激尤甚
加入WTO后，主要城市的经济活动将趋于频繁，将首先对外销房、办公楼、宾馆、商场、厂房等非住宅类房屋的需求产生刺激。此外，经济活动的频繁，意味着职工收入的增加和就业机会的扩大；随着关税的下降，居民的日常开支也将降低。这些因素，均有利于居民积累购房资金，使住宅类房地产需求增加。同时，随着汽车关税的逐年降低，汽车拥有量的迅速增加，邻近城市的郊区住宅和其它房地产需求增加也将更加明显。另外，适合外商使用的高档住宅需求，特别是租赁需求也会增加。
房地产业及相关行业发展空间增大，但竞争更趋激烈
房地产业及其相关行业，包括房地产建筑业和服务业，将会引入国外同行的竞争。房地产的投资开发、规划设计、建筑和服务水平均要有所提高，房地产项目更需要符合市场的需求。同时，由于房地产需求的增加，房地产业及相关行业的发展空间增大，但是由于引入了强劲的国外竞争对手，新增的市场需求及原有的市场份额都有被国外同行抢占的可能，由此加速了市场的优胜劣汰。
房价构成有所变化，对中长期房价促升作用明显
关税的下降和国外竞争对手的进入，在短期内均会使房地产建造成本明显下降，但由于房地产需求增加，将使土地的价格上升，两种因素在短期内对房价有一定抵冲作用。从中长期看，建筑费用不会持续下降，而加入WTO对土地需求的增加则是长远的，这就意味着土地价格将是房地产价格中长远向好的一个重要的内在动力因素。特别在一些沿海大城市，由于土地的相对稀缺，房价构成变动将较为明显。
国内房地产受国际经济变化的影响越来越明显
加入WTO后，中国经济与世界经济联系更密切，世界经济全局和区域的变化，对我国经济的影响越来越直接，而房地产的发展与经济发展呈高度的正比例关系，因而，我国的房地产业受国际经济全局和区域变化的影响也会越来越明显。
根据加入WTO对我国房地产业的影响，结合我国经济状况和趋势及房地产市场状况，应当研究对策。
根据国家计委在1998年度的预测，中国经济的调整期有望在2000年底至2001年初结束，如再加上加入WTO的积极因素，估计经济调整的幅度将更趋缓，时间也可能会适当提前。加入WTO后，首先随投资增加使非住宅类房地产需求增加，住宅类房地产需求随后也将进一步增加。故房地产企业应在目前供大于求，特别是办公楼空置严重的情况下，增加房地产市场预测中的中远期乐观成分，尤其是增加对非住宅类及土地中远期需求状况预测的乐观成分。考虑供过于求及强有力的竞争对手等因素，这种乐观应是谨慎的乐观，企业中远期决策可以此为重要参考依据。
要学习国外先进的技术及管理，熟知变化的市场状况，包括竞争对手状况，减少房地产开发投资的盲目性，降低房地产开发成本，注重市场定位的准确性。各房地产企业尽快制定并实施相应的行动方案，尽快解决建设成本过高且无升值潜力或落伍于市场而空置的商品房等问题，运用各种资本运营手段，增加自身竞争力。